綿陽市司法局 關于公開征求《綿陽市物業管理條例（修訂草案代擬稿）》修改意見的公告

按照“科學立法、民主立法”原則，為擴大公民對立法工作的有序參與，提高立法質量，更好地維護廣大人民群眾的切身利益，現將《綿陽市物業管理條例（修訂草案代擬稿）》和《關于〈綿陽市物業管理條例（修訂草案代擬稿）〉的起草說明》全文公布，公開征求社會各界和廣大市民的意見，以便進一步研究修改。單位和個人可以在2022年7月23日前通過在線征集入口提出意見。

    綿陽市司法局

2022年6月23日

綿陽市物業管理條例（修訂草案）

（代擬稿）

 

第一條【目的和依據】為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務人等物業管理各方的合法權益，營造良好的生活和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律、法規，結合綿陽市實際，制定本條例。

第二條【適用范圍】本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

第三條【基層黨組織領導和共建共治】建立中國共產黨基層組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務人等協調運行機制，形成社區治理合力。

發揮所在社區的企業事業單位、社會組織等參與物業管理活動的積極性，促進和諧社區建設。

第四條【政府職責】市、縣（市、區）人民政府應當加強本行政區域內物業管理工作的組織和領導，將物業服務行業納入現代服務業發展規劃，將物業服務管理納入社區服務體系建設規劃和社會治理體系，制定和落實現代物業服務業扶持政策，促進物業服務行業健康發展。

縣（市、區）人民政府應當明確街道辦事處（鄉鎮人民政府）承擔指導和監督物業管理活動的工作機構和人員，并保障工作經費，推動街道辦事處（鄉鎮人民政府）履行轄區內物業管理活動的指導監督職責。

第五條【科技賦能】市級人民政府建立全市統一的智慧物業管理服務平臺，具體工作由市級人民政府住房城鄉建設主管部門負責。

鼓勵運用數字化、智能化等新技術、新方法提高物業管理質量和服務水平。

第六條【行業主管部門職責】市級人民政府住房城鄉建設主管部門負責全市物業管理活動的監督管理和指導工作，履行下列職責：

（一）制定物業管理、專項維修資金政策并組織實施；

（二）制定物業服務行業規范；

（三）負責智慧物業服務平臺的建設、運行和維護；

（四）統籌、協調全市物業管理培訓與宣傳工作；

（五）組織開展物業服務人和項目負責人信用評價；

（六）法律、法規規定的其他職責。

縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理和指導工作，履行下列職責：

（一）辦理物業服務區域劃分備案；

（二）辦理（前期）物業服務合同和（臨時）管理規約備案；

（三）辦理物業承接查驗備案；

（四）實施對物業服務人及從業人員的監督管理；

（五）實施對專項維修資金的監督管理；

（六）組織街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會、業主委員會成員培訓；

（七）法律、法規規定的其他職責。

第七條【有關行政主管部門職責】市、縣（市、區）人民政府有關行政主管部門應當按照各自職責分工，履行下列職責：

（一）市場監督管理部門負責對物業服務區域內的電梯等特種設備的安全檢查和物業服務收費的監督檢查，依法查處涉及特種設備安全和物業服務收費等違法行為；

（二）公安機關負責對物業服務區域內的社會治安、養犬、燃放煙花爆竹等活動監督管理，指導和督促物業服務人落實監控、秩序維護等安全防范措施；  

（三）消防救援機構負責指導和督促物業服務人履行消防安全職責，依法查處物業服務區域內消防違法行為；

（四）城市管理部門負責對物業服務區域內市容環境衛生工作的監督管理，依法查處違法建設、亂設攤點、亂貼亂畫等行為；

（五）自然資源部門負責對物業服務區域內建設工程及其配套建筑的規劃設計及調整變更的監督管理；

（六）生態環境部門負責指導物業服務區域內的環境保護工作，依法查處輻射和有關環境污染等違法行為；

（七）園林綠化部門負責物業服務區域內樹木砍伐、移植等監督管理；

（八）人民防空部門負責物業服務區域內人防工程建設和維護管理的監督檢查，依法查處侵占、破壞、變相買賣人防工程等違法行為；

（九）發展改革部門負責制定和調整涉及實行政府指導價的物業服務收費標準；

（十）司法行政部門負責指導物業管理矛盾糾紛的人民調解，促進和諧社區建設；

（十一）衛生健康部門負責指導物業服務區域內傳染病防治工作，對二次供水、現制現售飲用水等生活飲用水的衛生監督管理；

（十二）水利部門負責指導物業服務區域內節約用水和防洪應急搶險等相關工作；

（十三）民政部門負責指導社區加強物業服務區域內社區居家養老服務設施和社區管理服務設施的維護管理。

其他有關行政主管部門按照各自職責，共同做好物業管理相關監督管理工作。

第八條【街道、居（村）職責及與相關主體關系】街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織、指導、協調本轄區內業主大會的設立和業主委員會選舉、換屆；指導、督促業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責；建立物業管理聯席會議制度，調解處理物業管理糾紛，協調社區建設與物業管理的關系。

居（村）民委員會依法協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展物業管理相關工作。

在物業服務區域內，業主大會、業主委員會和物業服務人應當支持、配合居（村）民委員會依法履行職責，接受居（村）民委員會的指導和監督。

第九條【行業自律】物業服務行業組織應當制定行業行為準則，監測并定期公布物業服務成本信息和計價規則，組織行業從業人員開展技能提升培訓，開展行業從業人員職業技能等級認定，強化行業自律管理。

鼓勵物業服務人加入物業服務行業組織。

鼓勵成立市業主委員會協會，加強行業協會對業主委員會的指導監督，保障業主的合法權益。

第十條【信息保護】開展物業管理活動，應當依法保護業主、物業使用人的隱私和個人信息。

建設單位、物業服務人、業主大會籌備組、業主委員會等在處理業主或者物業使用人個人信息時，應當遵循合法、正當、必要和誠信原則，不得將個人信息用于與物業管理無關的活動。

第十一條【業主大會設立和業主委員會選舉換屆等規定】業主大會的設立、業主委員會的選舉和換屆、物業的使用與維護、監督管理等活動，《四川省物業管理條例》有規定的，從其規定。

第十二條【業主大會會議召開及表決】業主大會會議可以采取集體討論、書面征求意見或者互聯網等方式召開。

業主可以采取現場投票方式進行表決，也可以采取具備真實性和可追溯性的其他方式進行表決。

第十三條【業主委員會候補委員】業主委員會可以設置候補委員，候補委員人數不得超過業主委員會成員總人數的百分之五十。候補委員的任職資格參照業主委員會成員相關規定，其選舉產生、候補順位等規則在業主大會議事規則中約定。

任期內的業主委員會成員出現空缺，已設置候補委員的，由候補委員遞補，遞補后成員的任職期限不得超過本屆業主委員會任期。

第十四條【業主查閱、復制權】業主委員會應當建立接待工作制度，接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。

業主委員會應當建立工作記錄制度，對業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同簽訂等重要事項如實記錄，建立檔案并妥善保管，業主有權查閱、復制，業主委員會不得拒絕。

第十五條【業委會成員罷免】業主委員會成員應當依法履行職責，并接受業主監督。

業主依法提出罷免業主委員會成員的，應當提出罷免理由，被提出罷免的業主委員會成員有權提出申辯意見，業主大會應當在聽取罷免理由和申辯意見后依法作出決定。

第十六條【物管會成立及職責】物業服務區域內符合下列情形之一的，可以依法組建物業管理委員會：

（一）不具備設立業主大會條件的；

（二）具備設立業主大會條件，經物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導后仍不能成立的；

（三）業主委員會任期屆滿，經組織換屆仍不能產生新一屆業主委員會的；

（四）不能依法選舉產生業主委員會其他情形的。

符合前款條件的，居（村）民委員會可以組織專有部分面積占比百分之十以上的業主且人數占比百分之十以上的業主向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出書面申請，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到書面申請后十日內核實是否符合組建物業管理委員會的情形。符合的，應當在收到書面申請后六十日內組建物業管理委員會；不符合的，應當告知原因，并在該物業服務區域內顯著位置公示。

物業管理委員會依法履行業主委員會職責，開展組織業主共同決定物業管理事項、推進選舉業主委員會等工作。

第十七條【物管會組成】街道辦事處（鄉鎮人民政府）、公安派出所、居（村）民委員會應當派員參加物業管理委員會。

物業管理委員會由七至十三人的單數組成，物業管理委員會主任由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表或者居（村）民委員會代表擔任。物業管理委員會中業主成員不得少于成員總數的百分之五十，業主成員資格參照業主委員會成員條件。

物業管理委員會成員名單應當在物業服務區域內顯著位置公示。

第十八條【物管會成立告知、印章刻制】街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當自物業管理委員會成立之日起十日內，將成立情況書面告知物業所在地縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門?？h（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門應當加強對物業管理委員會的指導。

物業管理委員會應當自成立之日起三十日內依法刻制印章。

第十九條【物管會任期期限】物業管理委員會作為臨時機構，任期一般不超過二年，任期屆滿未選舉產生業主委員會的，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）同意，物業管理委員會任期可以延長，但延長期限不超過二年。

第二十條【物業承接查驗】新建物業實行物業承接查驗制度。

物業承接查驗應當邀請買受人代表以及物業所在地縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表參加，可以聘請有關專業機構協助進行。

建設單位應當在開展物業承接查驗十五個工作日前，向物業所在地縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門提出確定買受人代表的書面請求。買受人代表人數一般不少于三人。

縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門受理書面請求三個工作日內，在市級人民政府住房城鄉建設主管部門網站公開買受人代表的報名通知，并通過房屋交易網簽系統向買受人手機短信發送報名信息。買受人代表由縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門從公開報名的買受人中確定。未有買受人報名或者報名人數不足的，縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門可以通過邀請方式確定買受人代表。

縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門應當在承接查驗開展三個工作日前，確定買受人代表名單，并在市級人民政府住房城鄉建設主管部門網站進行公示。

第二十一條【物業服務合同】物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘原物業服務人的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。

物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。

第二十二條【項目負責人】物業服務人指派的項目負責人應當具備相應專業技術和管理能力。

物業服務人應當督促項目負責人在到崗七日內告知物業所在地的居（村）民委員會。

物業服務行業組織應當對違反行業自律管理規定的項目負責人實施相應懲戒措施。

第二十三條【物業服務收費政府指導價】保障性住房物業服務和前期物業服務收費實行政府指導價。市、縣（市、區）人民政府根據四川省定價目錄，綜合考慮物業服務質量、服務成本等因素制定并公布政府指導價。

市、縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門可以每五年委托第三方評估機構對保障性住房物業服務和前期物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估。市、縣（市、區）人民政府發展改革主管部門結合評估結果動態調整政府指導價。

第二十四條【物業費調整】物業服務收費標準應當保持相對穩定。因物業服務成本、內容和標準變動等原因，需要調整物業服務收費標準的，物業服務人或者業主委員會、業主應當制定物業費調整方案。

雙方對物業費調整方案未達成一致意見的，可以共同委托第三方評估機構對服務質量、服務價格和物業費調整方案進行評估。

物業費調整方案、評估結果應當在物業服務區域內顯著位置公示不少于三十日。物業費調整方案應當經業主共同決定。

第二十五條【物業費支付及催交】物業服務人已按規定和約定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由欠付、拒付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人和業主委員會可以通過書面催交等方式催告其在合理期限內支付。

物業服務人不得采取停止或者限制供水、供電、供氣等方式催交物業費，不得采取限制或者變相限制業主進出物業服務區域、入戶、使用電梯以及車輛進出車位等方式催交物業費。

第二十六條【安全防范和安全隱患處置】物業服務人應當加強安全生產宣傳教育，強化日常巡查，制定消防安全、事故災害、疫情防控等應急預案，并開展演練。

發現有安全風險隱患的，物業服務人應當及時設置警示標志，采取措施消除安全隱患，并向相關單位報告；存在重大事故隱患的，應當及時報告物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和負有安全生產監督管理職責的行政主管部門。

鼓勵物業服務人、業主委員會等購買電梯安全、公眾責任等保險，保護業主的人身、財產安全。

第二十七條【房屋裝飾裝修管理】業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人。物業服務人應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人，并簽訂裝飾裝修管理服務協議。

物業服務人應當對裝飾裝修活動進行必要的現場檢查，業主、物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。業主、物業服務使用人違反裝飾裝修中的禁止行為規定，物業服務人應當及時勸阻，采取合理措施制止，并及時報告有關行政主管部門。

業主、物業使用人的裝飾裝修活動涉及拆改燃氣、消防等設施的，應當依法辦理相關手續；未辦理相關手續的，物業服務人應當按照臨時管理規約或者管理規約約定，禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業服務區域。

物業服務人不得向業主、物業使用人指定裝飾裝修施工單位、材料供應商以及材料搬運人員。

第二十八條【高空墜物、拋物安全管理】業主、物業使用人應當加強對其所有或者使用的窗戶、空調外機等物件的管理、維護，并承擔安全管理責任，防止高空墜物。禁止從建筑物中拋擲物品。

物業服務人應當加強日常巡查，發現存在高空墜物安全隱患的，應當通知業主、物業使用人及時處理。物業服務人應當采取宣傳、張貼警示標識等必要的安全保障措施，防止從建筑物中拋擲物品情形的發生。

業主、物業使用人對高空墜物安全隱患未及時處理的，物業服務人應當采取必要的防范措施，并向業主委員會、居（村）民委員會報告。

第二十九條【違法建設產權登記限制】對物業服務區域內違法建設的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止，并向有關行政主管部門報告。

有關行政主管部門認定附有違法建設的房屋，應當及時書面告知不動產登記機構，不動產登記機構應當將違法建設情形備注于不動產登記簿。違法建設情形消除的，有關行政主管部門應當及時提請不動產登記機構進行變更備注。

第三十條【大件生活垃圾處置】床架、床墊、沙發、桌椅等大件生活垃圾應與其他生活垃圾分別存放，交由具有處置能力的單位運送至大件生活垃圾處置場所，清運處置費由垃圾產生者承擔。

有條件的住宅物業服務區域，物業服務人應當設置大件生活垃圾清運處置的固定存放點，并設置相應的標志標牌、圍擋遮護等設施。物業服務區域因客觀條件限制無法設置固定存放點的，居（村）民委員會或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當集中設置，并告知縣（市、區）人民政府城市管理主管部門。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）在轄區內應當至少設置一個大件生活垃圾集散點，提供大件生活垃圾暫存中轉功能。

鼓勵社會資本參與大件生活垃圾收集、運輸和處理。

第三十一條【物業服務區域樹木移植、砍伐、修剪】物業服務區域綠地屬于城市園林綠地監督管理范圍，任何單位和個人，不得損壞園林綠化設施。

物業服務區域內需要移植、砍伐樹木的，應當經業主共同決定，并經縣（市、區）人民政府園林綠化主管部門批準。

樹木生長存在安全隱患的，物業服務人應當及時組織修剪。

第三十二條【共有部分收益定義與使用】共有部分收益是指利用共有部分開展停車、廣告、場地租賃等經營活動產生的收入，在扣除合理成本之后獲得的收益。

共有部分收益屬于業主共有，應當優先用于補充專項維修資金、消防設施和消防器材更新、業主委員會工作經費及共有部分收益審計等業主公共支出，也可以按照業主大會的決定使用。

未經業主共同決定，建設單位、物業服務人、業主委員會等不得擅自處置業主共有收益。

第三十三條【共有部分收益的管理】物業服務人利用共有部分開展經營活動的，經營情況應當單獨列賬、獨立核算，至少每半年公示一次收支情況，業主對公示有異議的，物業服務人應當及時答復。業主對利用共有部分開展經營活動的收支明細、合同等材料，有權查閱、復制。

業主委員會設立業主共有資金賬戶的，物業服務人應當在業主共有資金賬戶設立之日起十五日內將屬于業主共有的資金轉入業主共有資金賬戶。

業主依法組織業主審計小組或者委托第三方機構對共有部分收益進行財務審計，物業服務人、業主委員會不得拒絕。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當每年開展一次對共有資金使用和收支情況的檢查，檢查情況應當在物業服務區域內顯著位置公示。

第三十四條【共有車位（庫）增設、管理及收費】物業服務區域內，需利用業主共有道路或者其他公共場地改建車位、車庫的，應當經業主共同決定，并辦理相關手續。

占用業主共有道路或者其他公共場地停放機動車輛的，由業主共同決定是否收取相關費用，費用收取標準和使用情況應當向業主公示。

第三十五條【停車位建設安裝充電設施】已建成物業應當按照有關標準和技術規范逐步改造、建設停車位充電設施，供電專業經營單位和有關部門應當對供電設施電力增容改造給予指導和支持。

物業服務人、業主委員會應當配合業主在自有停車位安裝充電設施。未經供電專業經營單位確認，物業服務人、業主委員會不得以電力容量不足拒絕業主安裝停車位充電設施。

鼓勵采用智能負荷管控、智能有序充電等技術手段實現錯峰分時充電，提升電能利用效率。

鼓勵有條件的物業服務區域新建、改造電動自行車集中充電場所。

第三十六條【維修資金交存及管理】買受人應當在辦理購房合同備案前，按照合同備案的建筑面積交存首期專項維修資金。

建設單位未出售的房屋，由建設單位在辦理房屋所有權首次登記前按照實測建筑面積向專項維修資金管理部門交存首期專項維修資金。

專項維修資金應當存入專戶管理銀行開立的專項維修資金專戶，增值收益應當每年定期分配到業主賬戶。業主委員會、縣（市、區）住房城鄉建設主管部門應當于每年第一季度對上一年度增值收益和分配情況進行公示。

第三十七條【業主自行管理】物業服務區域內的建筑物及其附屬設施實施自行管理的，管理人可以持物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者居（村）民委員會的證明材料，向稅務部門申請辦理臨時稅務登記證，持臨時稅務登記證申請領用發票。

實施自行管理的，管理人應當建立健全財務管理制度。業主可以共同決定委托專業機構對管理費用、共有收入等進行財務管理和審計。管理賬目應當至少每半年向業主公布一次。

第三十八條【老舊小區物業管理】對未劃分物業服務區域的老舊小區，未選舉產生業主委員會的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主向縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門申請。

縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門接到申請后應當征求街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會、業主代表意見，提出物業服務區域劃分的建議方案，由業主共同決定后劃定，并在相應區域內顯著位置公告。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導老舊小區業主設立業主大會、選舉產生業主委員會，依法選聘物業服務人或者業主決定自行管理；無法選聘物業服務人或者無法開展自行管理的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者受其委托的居（村）民委員會應當組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務，所需費用由業主承擔。

鼓勵物業服務人進駐老舊小區，支持社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理。

第三十九條【政府監管】縣（市、區）人民政府應當建立健全物業管理違法行為投訴、舉報處理制度，并在各物業服務區域內顯著位置公布有關行政主管部門負責的執法事項、聯系單位、舉報電話。

縣（市、區）人民政府有關行政主管部門接到投訴、舉報的，應當及時依法處理。業主、業主委員會、物業服務人等個人和有關單位應當予以配合和協助，不得拒絕或者阻礙監督檢查人員依法開展工作。

第四十條【執法保障】市級人民政府應當梳理物業管理行政權力事項，列出執法主體，并予以公布?！　?/font>

市、縣（市、區）人民政府應當定期對本條例的實施情況進行監督檢查，并向同級人民代表大會常務委員會報告。

第四十一條 【法律責任】違反本條例規定的行為，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。

第四十二條 【裝修管理和共有部分收益違法行為的罰則】有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門予以處罰：

（一）物業服務人違反本條例第二十七條第二款規定，未及時向有關行政主管部門報告的，予以通報批評、警告；未及時采取措施制止的，予以警告，可以并處三萬元以下罰款；

（二）物業服務人違反本條例第二十七條第四款規定，向業主、物業使用人指定裝飾裝修施工單位、材料供應商以及材料搬運人員的，責令限期改正，予以通報批評，并處一萬元以上五萬元以下罰款；               

（三）建設單位、物業服務人等違反本條例第三十二條第二款規定，擅自處置業主共有收益的，責令限期改正；給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任，并處處置收益金額一倍以上二倍以下罰款。

（四）物業服務人、業主委員會違反本條例第三十三條第三款，拒絕對共有部分收益進行財務審計的，責令限期改正；逾期未改正的，對物業服務人處一萬元以上五萬元以下罰款，對拒絕審計的業主委員會成員處五千元以上二萬元以下罰款。

第四十三條【授權制定配套文件】市級人民政府可以根據實際情況就專項維修資金籌集、使用和監管，物業服務收費管理等事項制定實施辦法。

市級人民政府住房城鄉建設主管部門會同有關行政主管部門制定物業承接查驗、物業服務第三方評估、物業服務企業和項目負責人信用等具體辦法及技術規范，建立物業服務質量考評、物業服務質量滿意度測評等制度，制定業主大會和業主委員會工作指引、裝飾裝修管理服務協議、物業承接查驗協議等示范文本。

第四十四條【用語釋義】本條例下列用語的含義：

（一）物業管理，是指業主通過選聘物業服務人或者自行管理等方式，對物業服務區域內的建筑物及其附屬設施進行維修、養護、管理，維護物業服務區域內的環境衛生和秩序的活動。

（二）物業服務人，是物業服務企業和其他管理人的總稱。

（三）共同決定，是指由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定籌集建筑物及其附屬設施的維修資金、改建重建建筑物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定其他法律、法規規定應當由業主共同決定事項的，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第四十五條【施行時間】本條例自   年   月   日起施行。

關于《綿陽市物業管理條例（修訂草案）》

（代擬稿）的起草說明

 

為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務人等物業管理各方的合法權益，營造良好的生活和工作環境，根據《綿陽市人大常委會2022年立法計劃》和《綿陽市人民政府<關于印發2022年立法計劃>的通知》要求，《綿陽市物業管理條例》（修訂）列為2022年立法計劃，市住建委作為起草部門。經過立法調研、廣泛征求意見、立法聽證、專家論證等，形成《綿陽市物業管理條例（修訂草案）》（代擬稿）（以下簡稱《條例（修訂草案）》（代擬稿））?，F就起草情況說明如下。

一、修訂的必要性

《綿陽市物業管理條例》于2019年9月1日實施，其對規范我市物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，推動我市物業管理工作起到積極作用。2021年，住建廳、司法廳來我市組織召開《四川省物業管理條例》修訂改稿會，其中《綿陽市物業管理條例》相關規定被修訂的《四川省物業管理條例》吸收，為全省物業管理立法提供有益經驗。加之《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國個人信息保護法》等法律相繼出臺，特別是修訂的《四川省物業管理條例》自2022年5月1日起施行，為遵循法制統一的原則，更好的貫徹落實上位法新精神，滿足新形勢下人民群眾對物業管理的新需求，推進基層治理體系和治理能力現代化建設的新要求，貫徹以人民為中心的發展思想，對《綿陽市物業管理條例》進行修訂十分必要。

二、主要起草過程

2021年12月21日，市人大常委會正式將《綿陽市物業管理條例（修訂）》納入2022年立法計劃，確定市住建委為起草部門。隨后，市住建委成立《綿陽市物業管理條例（修訂）》起草工作組，正式啟動《條例（修訂草案）》文本起草工作。3月初，《條例（修訂草案）》起草工作組梳理了與物業管理相關聯的法律法規共計54個，形成法律法規匯編，先后收集《民法典》出臺后50余部其他省、市物業管理地方性法規和規范性文件，供立法時參考借鑒。

3月中旬，市住建委會同市人大相關委室和市司法局等部門，召開立法起草工作推進會，聽取各方意見。3月下旬，前往安州區、涪城區和三臺縣實地調研，與物業服務企業代表、業委會代表和業主進行座談，聽取目前物業管理實際問題，共收集問題126條。同時，市住建委起草工作組梳理12319熱線、市長信箱等反應的近3年物業管理相關問題，共2703條問題。

4月，在調查研究、公開征求社會意見的基礎上，形成《條例（修訂草案）》初稿，4月下旬，形成《條例（修訂草案）》（征求意見稿），并兩次征求立法起草領導小組成員單位、各縣市區人民政府、園區管委會和全市住建系統意見共32條。4月30日，先后通過綿陽市住建委官網及其公眾號、綿陽日報及其公眾號、綿陽新聞網面向社會公開征求意見，共收集意見149條。6月9日，市住建委召開《條例（修訂草案）》（征求意見稿）立法聽證會，收集39名聽證代表意見122條。6月10日，市住建委委托西南石油大學法治與社會治理研究院副院長王浩；四川省社科院副研究員、四川省法學會立法學研究會秘書長王素珍等組成專家組對《條例（修訂草案）》（征求意見稿）進行論證，提出專家意見47條。

6月10日至6月20日，起草工作組對社會公眾意見、部門意見、專家論證意見、聽證代表意見進行梳理，結合實際進行討論、論證，采納社會公眾意見10條、部門意見12條、專家意見21條、聽證代表意見32條，對文本草案再次進行修改，并對其中的文字表述作部分調整后形成目前的《條例（修訂草案）》（代擬稿）。

三、主要立法思路

一是準確把握立法定位。《條例（修訂草案）》（代擬稿）定位于對上位法《四川省物業管理條例》的補充性規定，重在細化和補充完善上位法有關規定，突出我市立法的可操作性和可執行性。因此，體例上沒有追求“大而全”的完備體例結構，沒有照搬照抄上位法的章、節設置，而是按照有幾條定幾條，管用幾條定幾條的思路，不分章節，直接以條進行表述。除必要的銜接性規定外，刪除與上位法重復內容。另外，本市《綿陽市養犬管理條例》《綿陽城區建筑垃圾處置管理辦法》等已有相關規定的，也不再進行具體規定。

二是立足物業管理實際問題。注重以問題為導向，聚焦物業管理熱點難點痛點堵點，對業主委員會成立難、物業費調整程序不清、共有部分經營收益的收支不透明、物業管理執法難，以及新能源汽車安裝充電設施、電動自行車集中充電停放、物業區域內樹木移植與砍伐等問題進行具體規定，力求解決實際問題，增強立法的針對性、適用性、可操作性。

三是授權制定配套制度。《條例（修訂草案）》（代擬稿）授權市人民政府、市住房城鄉建設主管部門制定配套制度,為推動落實《條例（修訂草案）》（代擬稿）提供具體化、可操作、可落地的工作抓手。

四、主要內容

《條例（修訂草案）》（代擬稿）共四十五條，主要內容如下：

（一）理順物業管理監管體制。規定政府，行業主管部門以及有關部門職責；厘定街道（鄉鎮）、居（村）職責；強化行業自律，促進行業發展。（第四條至第九條）

（二）建立業主、使用人個人隱私和信息保護制度。規定開展物業管理活動，應當依法保護業主、物業使用人的隱私和個人信息。不得將業主或者物業使用人個人信息用于與物業管理無關的活動。（第十條）

（三）完善業主大會和業主委員會、物業管理委員會相關規定。規定業主大會多種表決方式、業主委員會候補委員、業主的查閱和復制權、業主委員會成員罷免等。重點規定物業管理委員會成立及運行。（第十一條至第十九條）

（四）明確新建物業實施承接查驗制度。確定買受人代表參加承接查驗的具體程序。（第二十條）

（五）完善物業費調整制度。規定對制定物業費調整方案，方案公示以及應當經業主共同決定等事項。（第二十四條）

（六）強化安全防范和安全隱患處置。規定物業服務人安全防范和安全隱患處置義務。規定裝飾裝修活動涉及拆改燃氣、消防等設施的，應當依法辦理相關手續。規定高空墜物、拋物安全管理。鼓勵購買保險化解風險。（第二十六條至第二十八條）

（七）規范大件生活垃圾處置。規定大件生活垃圾應與其他生活垃圾分別存放，有條件的住宅物業服務區域，應當設置大件垃圾清運處置的固定存放點，無條件的應當由居（村）民委員會或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）集中設置。（第三十條）

（八）規范物業服務區域內樹木移植、砍伐、修剪。明確物業服務區域綠地屬于城市園林綠地監督管理范圍。物業服務區域內需要移植、砍伐樹木的，應當經業主共同決定，并經縣（市、區）人民政府園林綠化主管部門批準。樹木生長存在安全隱患的，物業服務人應當及時組織修剪。（第三十一條）

（九）規范共有部分收益使用與管理。明確共有部分收益定義，對其使用、管理進行規范。規定業主對利用共有部分開展經營活動的收支明細、合同等材料，有權查閱、復制。（第三十二條、第三十三條）

（十）規范停車位建設安裝充電設施。規定供電專業經營單位和有關部門應當對供電設施電力增容改造給予指導和支持。未經供電專業經營單位確認，物業服務人、業主委員會不得以電力容量不足拒絕業主安裝停車位充電設施。鼓勵有條件的物業服務區域新建、改造電動自行車集中充電場所。（第三十五條）

（十一）規范專項維修資金交存及管理。明確不同情形下維修資金的交存規則，以及維修資金的存儲和增值收益分配要求。（第三十六條）

（十二）規范業主自行管理。規定實施自行管理的管理人向稅務部門申請辦理臨時稅務登記證，持臨時稅務登記證申請領用發票。規定自行管理的管理賬目應當至少每半年向業主公布一次。（第三十七條）

（十三）規范老舊小區物業管理。規定老舊小區物業服務區域劃分，業主委員會選舉，選聘物業服務人或者業主自行管理，街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者受其委托的居（村）民委員會兜底管理。（第三十八條）

（十四）強化物業管理違法行為投訴、舉報處理制度與執法保障。規定應當在物業服務區域內顯著位置公布有關行政主管部門負責的執法事項、聯系單位、舉報電話。市人民政府應當梳理物業管理行政權力事項，列出執法主體，并予以公布?！。ǖ谌艞l、第四十條）　

（十五）補齊相應行為的法律責任。規定違反本條例規定的行為，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。對裝修問題不制止不報告行為，擅自處置共有部分收益和拒絕對共有部分收益進行財務審計的行為設置罰則。